Будинок подешевшав на $30 тисяч: як блекаути змінили ринок нерухомості в Україні

Про те, як блекаути змінили вимоги покупців до житла, з'ясовував "Шелтер". Ми розібралися, які характеристики сьогодні справді впливають на вибір покупця, за що він може вимагати знижку і що варто перевірити до угоди.

Котедж із 7 кВт подешевшав на $30 тисяч

Найпоказовіший приклад – окремий котедж площею 180 м² у передмісті Києва. Його виставили на продаж за $210 000, але на будинок було заведено лише 7 кВт потужності без можливості її збільшити.

Майже рік об'єкт шукав покупця і, зрештою, пішов за $180 000. Дисконт склав близько 14%, тобто продавець втратив $30 тисяч.

За словами Марісабель Гулько, СЕО агенції ORRO Marketing та членкині RED –спільноти фахівців у сфері девелопменту житла, – покупці враховували не лише брак кіловатів. Вони одразу закладали в бюджет заміну вікон, утеплення та систему безперебійного живлення, а ці роботи попередньо оцінили більш ніж у $25 000.

Для контрасту – інший котедж площею 165 м² у районі Крюківщини та Гатного. У ньому стоять 18 кВт трифазної потужності, тепловий насос, рекуперація, керамоблок 380 мм із базальтовим утепленням, сонячна електростанція на 10 кВт і акумулятори.

Цей будинок продали всього за 45 днів: стартова ціна $230 000 змінилася лише до $225 000 – дисконт у 2,1%.

Схожа історія і в новобудові бізнес-класу: двокімнатну квартиру 78 м² в будинку з власною котельнею та дизельними генераторами для ліфтів і опалення продали за 60 днів із дисконтом до 1,5%. Покупця цікавило не стільки, яка літера стоїть в енергосертифікаті, скільки пікове споживання будинку і те, що саме працюватиме без світла.

Напису "є генератор" покупцеві вже недостатньо

До повномасштабної війни інженерія будинку для більшості покупців була другорядним питанням: спершу дивилися на локацію, площу і планування. Сьогодні все змінилося.

"Питання про те, як функціонуватиме будинок без електроенергії, дедалі частіше виникає ще на етапі первинного відбору об'єктів", – каже оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак в коментарі "Шелтеру".

За її словами, самого напису "є генератор" уже недостатньо. Покупця цікавить, що саме працюватиме: ліфти, насоси, водопостачання на верхніх поверхах, опалення, освітлення під'їзду, домофон, інтернет. І скільки годин будинок протримається автономно.

Берещак наводить приклад: людині, яка живе на 20-му поверсі, значно важливіше знати, чи матиме вона воду і чи працюватиме хоча б один ліфт, ніж сам факт наявності сонячних панелей на даху.

Окрема тема – хто платить за обслуговування генераторів і акумуляторів. Витрати можуть лягати повністю на мешканців або ділитися з керуючою компанією, і це також впливає на рішення покупця.

Не "націнка за генератор", а знижка за його відсутність

Універсальної формули на кшталт "+5% за генератор" на українському ринку немає, і фахівці із цим погоджуються.

"На українському ринку поки складно коректно сказати, що генератор або автономне опалення автоматично додають квартирі, наприклад, 5% чи 10% вартості", – зазначає Вікторія Берещак.

Але вже можна впевнено говорити про зворотний ефект – дисконт за відсутність автономності, особливо на вторинному ринку. Кілька років тому резервне живлення було приємним доповненням. Зараз, у середньому та високому ціновому сегменті, воно стає очікуваною характеристикою, а не перевагою.

Якщо після покупки доведеться вкладатися в інвертор, акумулятори чи утеплення, покупець намагається закласти ці витрати в переговори про ціну. Водночас визначити, яка частина знижки припадає саме на відсутність автономності, складно: на торг одночасно впливають стан квартири, поверх, будинок та інші характеристики.

Сім кіловатів на будинок – це мало чи достатньо?

Для непідготованого покупця ця цифра з договору нічого не означає сама собою. Тому варто розібратися, скільки потужності насправді потрібно приватному будинку.

"7 кВт, здається, мало. Від 10-15 кВт – це має бути достатньо на такий будинок", – каже директор ТОВ "Електрогруп-220" Бані Іштван в коментарі "Шелтеру", маючи на увазі будинок площею близько 180 м².

За його розрахунками, три кондиціонери на охолодження влітку можуть з'їдати близько 4,5 кВт. Якщо одночасно увімкнути електричну духовку та індукційну плиту, автомат на слабкій мережі просто вибиває.

Багато залежить і від типу опалення. Якщо будинок опалюється газом, а електрику використовують лише для кондиціонерів і побутової техніки, навантаження на мережу менше, ніж коли на електрику зав'язане й опалення.

Резервне живлення також варто підбирати під конкретні потреби: одна система може кілька годин підтримувати роутер, освітлення та холодильник, але для живлення потужної побутової техніки потрібен значно більший запас енергії.

Більше кіловатів ще не означає кращий будинок

Тут важливо не переплутати причину з наслідком. Велика заведена потужність сама собою не робить будинок економним чи комфортним.

"Потрібно зважати не лише на вартість купівлі, а й на подальшу вартість експлуатації", – каже голова правління ГО "Асоціація енергоаудиторів України" Вадим Литвин в коментарі "Шелтеру".

Добре утеплений та енергоефективний будинок з меншою потужністю може виявитися дешевшим в експлуатації, ніж будинок з великим запасом кіловатів, але значними тепловтратами.

Значення мають утеплення стін, якість вікон та їхнього монтажу, робота вентиляції й опалення з автоматичним регулюванням. І окремо – безпека мешканців: стан електропроводки, димарів, газових мереж і пожежної сигналізації.

Клас С у сертифікаті ще не гарантує дешеву платіжку

Багато покупців орієнтуються на літеру в енергетичному сертифікаті – клас A, B чи C. Але ця літера показує лише розрахункове, а не реальне споживання.

"Дуже часто фактичне споживання відрізняється від даних у сертифікаті. Сертифікат констатує лише те, що будинок здатен споживати стільки. Але все залежить від ефективності роботи обладнання та обслуговування", – пояснює Вадим Литвин.

За його словами, трапляються випадки, коли платіжка в новому утепленому будинку класу C виявляється такою самою або навіть більшою, ніж у старому будинку класу E чи F, який просто добре обслуговують.

Для новобудов клас C фактично є базовим нормативним рівнем, однак два будинки з однаковою літерою можуть суттєво відрізнятися за фактичним енергоспоживанням.

Що перевірити перед тим, як віддати завдаток

Експерти сходяться на кількох конкретних кроках, які варто зробити ще до підписання попереднього договору:

●     попросити старі платіжки за тепло, газ та електрику і порівняти споживання на квадратний метр із подібними будинками;

●     уточнити фактичну заведену потужність і чи є резерв для теплового насоса, електроплити чи зарядки авто;

●     не запитувати просто "чи є генератор", а з'ясувати, що саме він живить під час відключення - ліфт, воду, опалення, інтернет чи лише освітлення спільних зон, і на скільки годин цього вистачає;

●     перевірити тип опалення та його залежність від електрики – якщо система повністю електрозалежна, з'ясувати, чи здатне резервне живлення підтримувати її під час відключень;

●     оглянути утеплення та вікна, звірити їх із нормативними вимогами до товщини теплоізоляції;

●     дізнатися, хто обслуговує генератори чи акумулятори і скільки це коштує щомісяця.

Найпростіший енергоаудит перед купівлею – попросити платіжки за минулу зиму. Литвин радить починати саме з платіжок: у деяких містах дані про теплоспоживання є у відкритому доступі, наприклад у Києві – на сайті teplo.org.ua. Варто також запитати, чи не було в будинку взимку надто холодно або, навпаки, надто спекотно – це ознака того, що економія на опаленні досягається за рахунок комфорту мешканців.

Енергоаудит допомагав покупцям збити ціну більш ніж на 10%

Для дорогого приватного будинку окремим кроком фахівці називають незалежний енергоаудит.

"Є приклади, коли такий аудит знижував вартість купівлі на 10 та більше відсотків з огляду на виявлені недоліки", – каже Вадим Литвин.

Аудит здатен виявити майбутні значні витрати на енергію, потенційні місця утворення плісняви та протягів, а також роботи, без яких будинок не буде комфортним. За словами Литвина, вартість такої діагностики окуповується вже на етапі перемовин про ціну.

"Зекономити під час покупки на мільйони гривень 10-20 тис. на якісній діагностиці – не найкращий варіант", – додає експерт.

Найдорожче виправляти саме те, що вже сховане під штукатуркою і свіжим ремонтом: стару проводку, невідповідні нормативам стіни, розбалансовану систему опалення. Тому виявити ці проблеми вигідніше до підписання угоди, а не після.

Тому перед купівлею житла варто перевіряти не лише документи та ремонт, а й те, скільки коштуватиме жити в ньому після угоди.