Квартира з укриттям дорожча? Як війна змінила ринок нерухомості Києва

"Шелтер" з'ясував, що пропонує ринок і чи виправдані ці гроші.

Укриття як новий пункт у списку вимог покупця

До 2022 року покупці нерухомості дивилися передусім на площу, поверх, ремонт і транспортну доступність. Масовані ракетні атаки й тривалі повітряні тривоги додали до цього переліку ще один пункт: чи є, куди спуститися під час небезпеки.

За словами керуючого партнера агентства нерухомості Flatprime Тараса Аріскіна, попит на новобудови з укриттям сьогодні помітний, хоча й не є вирішальним фактором під час купівлі.

"Такі комплекси, як, наприклад, ЖК "Грейт", – одні з найпродаваніших комплексів Києва. Його фішка в тому, що є і підземний паркінг, і місце для укриття", – розповів Тарас Аріскін в коментарі "Шелтеру".

Водночас експерт визнав: наявність укриття рідко стає ключовою причиною відмови від угоди. Покупці зараз частіше цікавляться технологією будівництва, ніж самим фактом наявності підвалу.

"Клієнти не часто питають, чи взагалі наявне укриття. Якщо є – чудовий бонус. Немає: ну, значить так і буде", – зазначив Аріскін.

Що ринок сьогодні називає укриттям

На практиці слово "укриття" в оголошеннях означає щонайменше три різні речі. Перший тип – суто підземний паркінг. Другий – паркінг разом з окремим приміщенням для укриття. Третій, найпоширеніший – звичайний підвал, який назвали укриттям для продажу.

За спостереженням Тараса Аріскіна, повноцінних об'єктів другого типу в Києві мало.

Гендиректор девелоперської компанії GREENOL Олег Приходько в коментарі "Шелтеру" пояснив, що на ринку сьогодні поширена практика будувати приміщення подвійного призначення: паркінг або технічне приміщення, яке за потреби може виконувати роль укриття.

"Укриття потрібно розглядати як приміщення подвійного призначення. Зазвичай це може бути підземний паркінг або якесь технічне приміщення у будинку", – зазначив експерт.

За словами девелопера, повноцінне окреме укриття для забудовника – це додаткова й економічно необґрунтована стаття витрат, тому компанії шукають компромісний варіант.

"Будувати укриття як укриття недоцільно, економічно необґрунтовано. Тому зараз забудовники намагаються виходити з цієї проблеми через приміщення подвійного призначення", – каже Приходько.

Він також визнав, що популярність теми укриттів значною мірою пов'язана з маркетингом.

"На даний час це більше маркетинг, але, можливо, для умовно 10% панічних українців це може бути дійсно вибір. Критерії вибору такі, як ціна, локація і нижні поверхи через масові і часті вимкнення електроенергії, залишилися основними", – зазначає Олег Приходько.

Скільки коштує "життя з укриттям"

Різниця в ціні між схожими об'єктами з укриттям і без нього, за оцінкою Тараса Аріскіна, становить 10–15%. Це приблизно та сама надбавка, яку раніше покупці були готові заплатити за паркомісце.

Втім, вирішальне значення має не лише наявність укриття, а й призначення самого житла. Якщо квартиру купують для власного проживання, безпека будинку дедалі частіше стає одним із головних критеріїв. Натомість інвестори, які купують житло для здачі в оренду, можуть ставитися до цього прагматичніше.

"Є такий комплекс, називається Standard One в Позняках. Там взагалі немає підземного паркінгу. Але купують квартири дуже активно… Цей комплекс заточений під орендний бізнес. Люди купують не для життя, а для перепродажу в оренду", – розповів Тарас Аріскін.

Загалом ринок уже відреагував на нові запити покупців. Платформа ЛУН навіть запровадила окремий фільтр "Укриття", який дає змогу шукати новобудови за наявністю спеціального укриття, підземного паркінгу або підвалу. За даними аналітики ЛУН, середня вартість квадратного метра в новобудовах комфорт-класу Києва нині становить близько 54 тис. грн, а в бізнес-класі – близько 81 тис. грн. На заміському ринку Київщини таунхауси з підвалами, які забудовники позиціонують як укриття, коштують приблизно від 90-100 тис. доларів, тоді як котеджі з автономними системами – свердловиною, септиком, резервним живленням і сонячною електростанцією – зазвичай стартують від 150-200 тис. доларів.

Де шукають житло з укриттям: Буча, Ірпінь, Вишгород і не тільки

Значна частина пропозицій з "власним укриттям" зосереджена у передмісті: Буча, Ірпінь, Вишгород, Софіївська Борщагівка, Ходосівка, Лісники, Обухівський напрямок. В описах будинків тут дедалі частіше трапляються формулювання "власне укриття", "монолітний підвал", "бункер", "безпечна кімната".

На великих сайтах оголошень уже сотні пропозицій будинків, де вказано наявність укриття чи підвального приміщення. Наприклад, в одному з оголошень у Ходосівці власники описують перший поверх будинку так: він "може бути використаний і як бункер, оскільки повністю побудований з бетону та знаходиться наполовину в землі".

Ціни на такі об'єкти суттєво різняться залежно від району, площі й класу. У Дарницькому, Солом'янському, Голосіївському районах будинки з укриттям чи "бомбосховищем" в оренду коштують від 45 000 до понад 300 000 грн на місяць, залежно від площі й класу. У сегменті продажу вартість будинків з укриттям у передмісті починається приблизно від 4-8 млн грн за скромні варіанти і сягає десятків мільйонів гривень для елітної нерухомості на Печерську та у Конча-Заспі.

Що каже ДСНС: коли підвал справді можна назвати укриттям

Реклама квартир рясніє словами "укриття" й "бомбосховище", але юридично статус приміщення визначає не забудовник і не власник оголошення. Про це в коментарі "Шелтеру" розповів пресофіцер ДСНС Донеччини Станіслав Балдін.

"Підземні паркінги та підвальні приміщення можуть використовуватися як укриття за умови їх офіційного включення до фонду захисних споруд цивільного захисту", – пояснив Станіслав Балдін.

За його словами, підземні паркінги обліковуються як споруди подвійного призначення, а підвали – як найпростіші укриття, і це різні рівні захисту.

Вимоги до найпростіших укриттів визначені наказом МВС України від 09.07.2018 № 579: такі приміщення мають забезпечувати перебування людей щонайменше 48 годин і бути обладнані місцями для розміщення, запасом питної води, освітленням, засобами пожежогасіння та медичними засобами.

"Сам по собі підвал або паркінг не є "укриттям" лише за фактом наявності – визначальним є їх офіційний статус, стан готовності та відповідність встановленим вимогам", – наголосив Станіслав Балдін.

Пресофіцер ДСНС також розповів, що у 2026 році ухвалено закон України № 4778-IX, який зобов'язує будувати захисні споруди цивільного захисту або споруди подвійного призначення для всіх нових житлових і інфраструктурних об'єктів. Без цього новобудову не введуть в експлуатацію.

Що варто перевірити покупцю перед купівлею квартири з "укриттям":

●     чи внесене приміщення до офіційного переліку фонду захисних споруд;

●     який це тип укриття – сховище, протирадіаційне укриття, споруда подвійного призначення чи найпростіше укриття;

●     чи придатне приміщення до використання, чи не зайняте для інших потреб;

●     чи є безперешкодний доступ мешканцям у будь-який час;

●     чи вистачає місця всім мешканцям будинку;

●     чи є вентиляція, освітлення і належний санітарний стан.

"Ключовим є не формальна наявність укриття, а можливість його оперативного та безпечного використання під час повітряної тривоги", – підсумував Станіслав Балдін.

Наскільки умовним буває захист навіть у комплексах преміум-класу, показав випадок у ЖК TRIIINITY на Печерську. У ніч на 24 травня 2026 року під час масованої атаки на Київ ракета пробила наскрізь підземний паркінг комплексу, після чого там спалахнула пожежа і вигоріла частина автомобілів.

Забудовники: укриття стає таким самим стандартом, як паркінг

Забудовники по-різному оцінюють перспективи сегмента. Комерційна директорка будівельної компанії GAZDA Маріанна Бігунець розповіла "Шелтеру" в коментарі, що укриття вже закладають у всі нові проєкти компанії.

"У кожному нашому проєкті передбачений підземний паркінг, який може використовуватися як укриття. Для нас це базова складова сучасного житлового комплексу, яку враховуємо ще на етапі проєктування", – зазначила Маріанна Бігунець.

За її словами, наявність укриття вже впливає на рішення покупців про угоду, хоча й не як окрема платна опція.

"Покупці рідко розглядають укриття як окрему опцію з конкретною доплатою. Водночас вони готові обирати дорожчий проєкт, якщо він пропонує продуману систему безпеки, підземний паркінг, автономність і якісну інженерію", – розповіла Бігунець.

Комерційна директорка GAZDA впевнена: за кілька років укриття перестане бути перевагою і стане обов'язковою нормою.

"Укриття вже стає обов'язковим стандартом нового житла. З часом його наявність сприйматиметься так само природно, як паркінг, закрита територія або дитячий майданчик", – підсумувала Маріанна Бігунець.

Чи є попит на новий сегмент "безпечне житло"

Думки експертів щодо появи окремого сегмента "безпечного житла" розходяться. Тарас Аріскін вважає, що попит на такий формат існує, але реалізувати його масово поки неможливо.

"Воно затребувано, але я не бачу зараз шляхів до реалізації цього напрямку. Це пов'язано з тим, що в Києві дуже сильний дефіцит робочих рук", – пояснив Аріскін.

Другу причину він бачить у ціновій політиці: масове будівництво повноцінних укриттів підняло б вартість квадратного метра, а покупці зараз торгуються за кожну гривню.

"Люди купують не емоційно, а максимально раціонально. Дуже жорстко торгуються по всіх абсолютно сегментах, щоб отримати найвигіднішу ціну", – додав Тарас Аріскін.

При цьому ті, для кого безпека справді критична, за словами ріелтора, вже вирішили питання інакше – переїхавши з Києва в область або інші регіони країни. Ті ж, хто залишився, здебільшого готові на компроміс: обирають вигіднішу ціну і якість житла, а не наявність укриття.

Прогноз: ринок розколовся на дві реальності

Засновник компанії MYFREEDOM, експерт з інвестицій у нерухомість Олександр Корчовий вважає, що ринок нерухомості Києва у 2026 році остаточно розділився на дві частини. Готові новобудови з автономністю, генератором і паркінгом-укриттям продовжують дорожчати через дефіцит пропозиції: у 2023-2024 роках забудовники майже не закладали нових фундаментів. Натомість старий вторинний фонд без укриттів і з застарілими комунікаціями або стагнує в ціні, або дешевшає й цікавить покупців лише за суттєвого дисконту.