“Не всім рієлторам це сподобається”. Інтерв’ю “Шелтера” з Оленою Шуляк

– Пані Олено, вітаємо вас в студії онлайн-медіа "Шелтер". Ми продовжуємо досліджувати тему реформування житлової політики в Україні. В березні, коли ми з вами зустрічалися, ми більшою мірою зосередились тоді на темі реновації застарілого фонду житла. Сьогодні більше часу хотіли би приділити темі соціального житла в аспекті соціальної оренди житла.

Знаємо, що там готується багато змін. Чимало є питань, які ще не до кінця зрозумілі, тому будемо вдячні, якщо допоможете нам в цьому розібратися.

Але перед тим, як ми перейдемо до цієї теми, декілька уточнень стосовно поточної ситуації. Ми зустрічаємося на тлі чергових перестановок або перезавантаження в Кабінеті міністрів.

І таке питання, яке зараз залишається відкритим, – це статус нашого міністра оборони. Зараз виконуючий обов'язки – Євген Хмара. Чи можливе все ж таки позачергове засідання Верховної Ради для того, щоб врегулювати його призначення або непризначення? Питання також залишається відкритим. І, власне, як бути з правовою колізією навколо його призначення, оскільки за Конституцією це має бути цивільна особа, а Євген Хмара, як ми знаємо, військовий.

– Вітаю вас, дякую за запрошення.

Дійсно, з того часу, коли ми зустрічалися, величезна кількість різних подій і в законотворчій діяльності, і пройшло таке велике перезавантаження уряду.

А щодо призначення міністра оборони… Згідно з чинним законодавством, на посаду міністра оборони подання робить виключно президент України.

В нас є два міністра ще не призначені. Це міністр оборони і міністр зовнішніх справ. Це прерогатива президента, виключна відповідальність президента. І якщо потрібно буде, Верховна Рада може зібратися позачергово. Ми не знаходимося на канікулах, ми всі в Києві, ми всі працюємо здебільшого в комітетах.

Але згідно з планом сесійних засідань, наша наступна зустріч в сесійній залі саме відбудеться 18 серпня. І якщо потрібно, повторюсь, до цього часу, до 18 серпня, ми можемо зібратись. Але за планом 18 серпня будемо очікувати відповідні подання саме від президента.

На посаду міністра оборони не може подавати якісь документи чи фракція, чи уряд. Тому ми розраховуємо на те, що це виключно зробить президент, а уже Верховна Рада буде або підтримувати, або не підтримувати.

Я не знаю жодного випадку за часів каденції президента Володимира Зеленського, коли його пропозиція по міністру оборони не була підтримана. Всі призначення на таку посаду підтримувались Верховною Радою.

Давайте говорити чесно. Президент у нас верховний головнокомандувач, який діє в тісній співпраці із Міністерством оборони, через міністра оборони, через взаємодію з головнокомандувачем ЗСУ, через взаємодію з Генеральним штабом, через взаємодію такого органу, як Ставка.

І тут дуже важливо розуміти те, що ця вся система повинна працювати під час повномасштабного вторгнення на нашу перемогу, на щоденні здобутки, які ми всі очікуємо, для того, щоб ми отримали такий сталий, гідний мир, який очікує на сьогодні кожен українець.

– Так, ця відставка і призначення викликало чимало таких протестів, навіть картонкових. Але бачимо, що зараз нібито трошки так вщухається тема, але питання все одно залишається відкритим, тому цікаво було дослідити.

– Ну, ми живемо в такій чудовій демократичній країні. У нас можуть відбуватися протести навіть під час війни. У нас йдуть всі процеси, які пов'язані з демократичним суспільством.

З усією повагою до мітингуючих потрібно все ж таки зазначити, що міністр оборони – це відповідальність президента. І навіть ми, працюючи в парламенті, ми не є членами Ставки. У нас членом Ставки є тільки голова комітету, який відповідає за національну безпеку і оборону. Це пан Олександр Завітневич. Ми не знаємо деталей різних військових операцій.

Ми не можемо правильно, об'єктивно взагалі оцінювати, що відбувається на полі бою. І ми такого і не робимо.

Президент всі ці дані має, тому він буде ухвалювати те рішення, яке буде найкраще з його точки зору саме в цій сфері.

Тому виходять на протести виходять, не перший раз виходять. І це дуже добре, що, в принципі, люди можуть виходити на протести.

Але всі інші речі, мені здається, – це вже буде рішення президента, і ми повинні поважати таке рішення.

– Зміни торкнулися фактично 50% десь Кабінету міністрів. І одне з тих міністерств, яких зміни торкнулися, – профільне для вашого комітету Мінрозвитку на той момент до голосування. Зараз це вже буде два міністерства.

– Так, тепер нашого комітету буде два міністерства, які будуть співпрацювати з комітетом. Це, з одного боку, Міністерство регіонального розвитку, а з іншого боку – Міністерство відновлення, інфраструктури і транспорту.

– Законопроєкт, який зараз напрацьовується, скажімо так, соціальної оренди житла, воно буде у підпорядкуванні Міністерства у справах громад чи оновленого?

– Так. Міністерство, яке буде займатися регіональним розвитком, в нього залишається вся політика, яка пов'язана з формуванням і соціального житла, і доступного житла, і взагалі з формуванням політики в житловій сфері. Нічого тут не змінюється.

І ми сподіваємося, що це міністерство буде продовжувати ті напрацювання, які в нас зафіксовані в різних документах, не лише в плані дій уряду, але і в зобов'язаннях України по Ukraine Facility. І коли ми перший індикатор Ukraine Facility виконували, це був січень 26-го року, – це був перший закон про основні засади житлової політики.

Другий закон, який є також індикатором, – це якраз закон про соціальне житло. Цей індикатор зараз перенесений на 2027 рік.

Станом на сьогодні міністерство продовжує роботу з усіма партнерами ключовими.

Перш за все, це наші міжнародні експерти, які працюють з Європейським інвестиційним банком, які працюють з Єврокомісією, Світовим банком, з різними фахівцями з різних секторів, які дотичні саме до соціального житла.

І ми сподіваємося, що цей урядовий законопроєкт, тому що це розробляє уряд, ми будемо його розглядати вже після того, як пройдуть всі відповідні процедури, буде розглянутий спочатку комітетом, потім парламентом.

Звичайно, ми знаходимося в усіх дискусіях. Звичайно, ми як парламент, як профільний комітет, ми спостерігаємо, як наша контрольна функція, наскільки ухвалюються відповідні нормативно-правові акти згідно з ухваленим першим законом про основні засади житлової політики.

Поки що ми не бачимо постанови, яка би стосувалася, яким чином оператори соціального житла будуть працювати, яким чином буде сформований реєстр, коли буде запущена цифрова система. Але це такий робочий процес.

Я думаю, в цьому році частину нормативних актів ми побачимо і побачимо зареєстрований в парламенті саме закон про соціальне житло.

У 2007-му, якщо я не помиляюсь, в Україні уже був, ну, він і є, цей закон, він діючий, про фонд соціального житла. Але цей закон, як і застарілий Житловий кодекс, начебто на папері є, а так він не працює, тому що він здебільшого стосувався того, як це соціальне житло приватизується, як воно розподіляється, як працюють відповідні черги.

Але він не працював в самій головній частині, в частині того, а як таке житло створюється, як воно формується і взагалі хто відповідальний за те, щоб таке житло в Україні було. Ми взяли дані 2025 року, статистику, а що з соціальним житлом в Україні станом на зараз.

Виявилося, що в нас там трошки більше ніж 700 будиночків, які відносяться до категорії соціального житла. Ну, 700 начебто багато, але це було б багато, аби це були такі багатоквартирні будинки. А це виявились такі невеличкі будівлі, десь здебільшого в сільській місцевості.

І в цих майже 700 будинках проживає лише 2215 людей. На всю Україну – 2215 людей. Із них 42% – це якраз діти-сироти. І це говорить про те, що Україна фактично не має соціального житла.

Нам для створення цього фонду потрібно починати з нуля, тому що, незважаючи на те, що щось...

Давайте згадаємо 90-ті роки, коли в нас починався процес приватизації житла, то вся державна житлова політика, вона була направлена на те, щоб людина це житло отримувала у власність. Хтось отримував у власність, багато людей не отримували.

Те, що люди не отримували, свідчать величезні квартирні черги, які зафіксовані станом на сьогодні. Це сотні, сотні тисяч людей, які стоять в цих квартирних чергах, а житло отримують одиниці.

І це якраз говорить про те, що цей інститут власності житла і сама політика житлова, яка формувалася навколо власності, не могла задовільнити всі потреби.

Тому на сьогодні оцей початок формування соціального житла повинен закласти фундамент, щоб в Україні це житло, а – створювалось, б – щоб воно обслуговувалось, в – щоб були залучені і держава, і муніципалітети, і міжнародні партнери, і приватний сектор, який також може працювати в цій сфері.

І нам потрібно нарощувати такі своєрідні м'язи для того, щоб соціальне житло, як в Європейському Союзі, було не чимось таким новим і незвичайним, а вже такою частиною життя.

До речі, якщо подивитись на деякі країни Європейського Союзу, то кожний п'ятий, кожна п'ята людина проживає саме в соціальному житлі. Тобто ця соціальна оренда житла дуже розвинута.

А в нас, на жаль, не було такої можливості, тому що законодавство було наскільки сформовано трошки не під ті принципи європейської сучасної житлової політики, а десь здебільшого на радянські підходи…

– Після цього вона формувалась більше на фоні гуртожитків, які були при підприємствах чи там навчальні. Ну, тобто от цей феномен був, а соціального житла, як такового не було.

– Дивіться, та навіть гуртожитки люди отримували, потім там проживали, потім вони їх приватизовували. Нові гуртожитки не будувались. Якщо ми говоримо там про приватизацію службового житла, мені здається, вже була величезна кількість журналістських матеріалів з різними розслідуваннями, коли житло отримували не як соціальне, а як службове, наприклад, ті люди, в кого вже було по декілька квартир, в яких не було потреби вирішувати житлове питання…

– А скільки випадків було, коли ці приватизовані квартири перепродавались потім по додаткових умовах.

– Одразу ж, тобто приватизував, перепродав, трошки збагатився. А ці люди, які дійсно без житла, продовжували стояти в квартирних чергах.

У нас, до речі, зараз є дуже непогана співпраця як в країни з Європейським інвестиційним банком. А вони навіть не вони обрали, вони спільно з міністерством, яке ще було не розділене до нових призначень уряду, спочатку обрали 25 заявок від різних громад, які хочуть побудувати соціальне житло.

А потім декілька було етапів відбору. Спочатку відібрали вісім громад, але до фіналу дійшли п'ять громад, в яких зараз ці моделі фінансові соціального житла направлені до Мінфіну. Мінфін подивиться, наскільки ці моделі мають таку фінансову стійкість. І потім Європейський інвестиційний банк буде фінансувати ці п'ять громад.

– Який регіон може бути пілотним?

– Кропивницький.

– О, це моє рідне місто.

– Кропивницький є. Мені дуже приємно, що саме з Кропивницького є проєкти, тому що ми, ну, якось зазвичай, коли ти бачиш Львів, наприклад, в цих п'яти громадах, – це не дивує. Хотілося, щоб більше було…

– І Львові є багато нової житлової нерухомості. Тоді як в Кропивницькому там фактично левова частка – це старий житловий фонд.

– Але якщо подивитись, скільки внутрішньо переміщених людей, не хочу казати осіб, внутрішньо переміщених людей, скільки поїхали на Кіровоградщину, то це також десятки тисяч людей, які вимушені були з війною переміститися, і вони також потребують такого соціального житла.

– У цих дискусіях ваших з міністерством, яке напрацьовує зараз законопроєкт, все-таки що має становити оцей фонд соціального житла? Це має будуватися житловий фонд новий? Це будуть викупатися якісь квартири, квартали? А можливо, забудовники будуть якусь частину з того житла, які будують, віддавати під соціальний житловий фонд?

– У нас різні дискусії ведуться. Поки що модель, яка на сьогодні є такою пілотною і експериментальною, – це буде нове будівництво житла, яке буде у власності громади, у власності муніципалітету.

І громада буде сама розпоряджатися через рішення сесії, кому вона надає таке соціальне житло, за якою ціною, яка буде ця орендна ставка, яким чином там буде розраховуватись собівартість тощо, які пріоритети, кому будуть надавати таке житло.

Ну, ми розуміємо, що на сьогодні пріоритети визначені. Це якраз соціально вразливі категорії населення, але все одно це і багатодітні сім'ї, це і люди з інвалідністю, це і сім'ї військовослужбовців або загиблих на війні людей. І тут уже громада буде це робити прозоро, публічно.

Ну, тобто це всі будуть бачити. Всі мешканці громади будуть бачити, яким чином приймається рішення і на користь…

– Пріоритетність якось визначається. Ну, зрозуміло, що тих, кому потрібно житло, буде більше, ніж...

– Ну, знаєте, це як у нас в системі компенсації "єВідновлення". У нас прописані пріоритетні категорії, а вже потім іде це там в порядку відповідної черговості, як заявки надходять. Ну, тобто багатодітна мама чи людина з інвалідністю. Ну, як тут обрати?

– Ветеран чи молода сімʼя?

– Ну, молода сім'я. Якщо молода сім'я працююча, то молода сім'я скористається "єОселею", тому що для молодої сім'ї 10% – перший внесок. І молода сім'я, яка має відповідний дохід, зможе іншу державну програму взяти.

Але якщо там багатодітна мама, батько на фронті чи, не дай Боже, загинув, у неї багато діточок, вона не працює...

– Діти-сироти.

– Обов'язково діти-сироти і дітки, які позбавлені батьківського піклування. Це обов'язково. У законі чітко прописано, що це соціально вразливі категорії населення. І дуже важливо розуміти, що соціальне житло – це не доступне житло. Тобто це не житло якесь комерційне, це житло саме для тих людей, які на сьогодні підпали під оцю категорію соціально вразливих. Для них дуже важливо мати доступ, гідний доступ до житла. Звичайно, держава буде стимулювати різні програми, які пов'язані з доступним житлом.

Тобто доступне житло – це житло, яке має таку відповідну ціну, яка є прийнятною для людей, які проживають в тому чи іншому регіоні. І вони можуть таке житло придбати.

Ну, тобто воно там не відноситься до класу якихось екстрадорогих, до класу там бізнес чи преміум.

А із-за того, що доступне житло, там допомагають якісь пільги по відведенню землі, по підключенню до інженерних мереж тощо, забудовник зможе виставляти нижче ціну, ніж це там, можливо, диктуватися ринком.

І тоді на таке доступне житло будуть якраз претендувати, щоб його купити, будуть претендувати якраз ті люди, в кого є дохід, які є економічно активними. А соціальне житло – це трошки інше.

– Ми тут говоримо про оренду і вартість цієї оренди буде для тих, хто буде цим користуватися, різна в залежності від доходів, наскільки з публічного простору відомо.

А утім, як все ж таки це буде правильно регулюватися і чи не буде воно провокувати зростання тіні? Тому що, от, наприклад, стосовно виплат ВПО дуже багато є випадків, коли люди не хочуть працевлаштовуватися офіційно, для того щоб…

– І оренду не хочуть офіційно і кажуть: "Ми не хочемо нічого – ні субсидії від держави, ні показувати своє житло".

– А тут виходить що цей інструмент нібито він направлений на якусь справедливість, а з іншого боку провокує до того, щоб...

– А я думаю, що не провокує. Не провокує точно, тому що власник оцього першого соціального житла – це громада. Ну, тобто це муніципалітет володіє таким житлом.

А люди, які отримують таке житло в соціальну оренду, також... Ти бачиш, хто це, тому що це йде через голосування, через прийняття рішень на сесіях.

Потім, як ми планували, що кожна родина, яка буде жити в такому соціальному житлі, не повинна сплачувати більше ніж 25-30% від свого щомісячного доходу.

– Родини?

– Родини. Так, родини. Тому що в Європейському Союзі це так працює, це так діє.

Це зараз тільки в нас такий, знаєте, перекос іде, тому що є, наприклад, остання статистика, що велика кількість внутрішньо переміщених осіб, більше ніж 70%, витрачають ті ж самі 70-80% свого доходу на оренду житла. І ми розуміємо, що на сьогодні цей ринок оренди житла комерційний.

І внутрішньо переміщена особа, ну, ніхто там не розбирається, ти внутрішньо переміщена особа чи ти людина, яка переїхала з іншого міста, тому що там перемістилося твоє підприємство, чи ти просто там переїхав з інших якихось причин із-за того, що війна зруйнувала твою домівку або Росія зараз тимчасово окупувала території.

І таким чином ця орендна плата вона для цих ВПО є дуже великою. Ну, тобто вони сплачують ринкову вартість, і в них на своє гідне життя залишається досить невеличка сума. Тому оце обмеження, що коли дохід родини – 25-30% можна сплачувати на житло, дозволить сплачувати меншу ціну, ніж це диктує ринок.

А, звичайно, такі люди, якщо це ВПО чи це люди з інвалідністю, все одно там держава надає відповідні субсидії. Ну, тобто все одно це будуть відповідні гроші, які будуть заходити до місцевих бюджетів.

Але ці гроші за оренду будуть використовувати, щоб таке житло обслуговувати, управляти ним, формувати відповідний фонд і направляти гроші з цього фонду на будівництво, наприклад, нового соціального житла.

Тобто ці гроші будуть дуже такими цільовими. Їх не можна буде використати на щось інше. І це дуже прозоро і чітко видно.

Я не впевнена, що приватний капітал дуже швидко зайде в Україну саме під соціальне житло, хоча ми в законодавстві таку можливість передбачаємо.

Тому що в Європейському Союзі приватні оператори можуть будувати соціальне житло, надавати його в оренду, управляти.

Ну, тобто для них це також як частина їхнього бізнесу.

Але я впевнена, що приватний капітал в соціальний сегмент житла зайде лише тоді, коли будуть ухвалені всі закони, коли почнуть працювати всі процедури, коли вже там перші моделі фінансові отримають таку обкатку, я би сказала, коли міжнародні партнери, а особливо кредитні інституції, скажуть: "Ми будемо фінансувати вас під такі проєкти".

Тому, я думаю, що коли ми починаємо саме з соціального житла, яке належить муніципалітетам, ніяких зловживань, якась там оренда в тіні, там щось видно, не видно – це офіційні білі платежі, все чітко відслідковується. Тому тут, я думаю, зловживань не буде. У нас поки що тіньовий ринок – це ринок комерційної оренди.

І дуже б хотілося, щоб він також з тіні виводився.

– Вразливі категорії можуть бути учасником декількох програм: соціальної оренди житла, допомоги внутрішньо переміщеним особам, не знаю, учасникам субсидії і ще щось. Це якось буде корелюватися в законопроєкті?

– Звичайно. Людина може отримувати субсидію, отримувати відповідну пільгу, але людина не може скористатися соціальним житлом, а паралельно програмою "єОселя", паралельно, можливо, якоюсь цільовою міською програмою.

Ми навіть у законі чітко зафіксували, що для таких програм, як "єОселя", коли людина отримує житло у власність, зможе такою програмою, в принципі, скористатися один раз, ну, взагалі за своє життя. Ну, тому що ми живемо в такій країні, де можуть бути різні зловживання.

І нам би не хотілося, щоб оцей досвід, який нам передався ще з пострадянського простору, коли можна було одну квартиру приватизувати, продати, приватизувати, продати...

Ну, тобто, якщо вже родина отримала через "єОселю" квартиру, то вона її не може продати для того, щоб взяти більше коштів, потім через різних членів сім'ї отримати три "єОселі", потім, ну, зробити такий бізнес. Це і є така державна підтримка, коли людина не має достатніх, скажімо так, коштів, не користуючись державною програмою, купити собі квартиру, то вона спирається саме на державну підтримку.

Але якісь там спекуляції, маніпуляції, повинні бути нівельовані. І ми це максимально намагаємося зробити через законодавство.

– Приватизація в соціальному житлі також передбачається. Як це можливо? Через який період часу той, хто орендує, на яких умовах? І, власне, чи буде регулюватися тим, щоби не було перепродажу потім, про який ми вже згадали?

– Поки в нас ведеться дискусія, що приватизація соціального житла можлива, коли людина там проживає більше ніж 10 чи 15 років. Коли там іде сплата всіх платежів тощо. Але поки що цей законопроєкт ще не внесений до Верховної Ради. Це залишаються такі дискусії.

Ми все ж таки хотіли би відходити від приватизаційного треку, щоб ми не повторили ті помилки, коли начебто і будували житло, а потім його приватизовували, і в нас таке житло знову залишалися без нічого.

Приклад – місто Київ. У місті Києві різні були періоди, коли пайова участь квартирами вносилась і коли різні були програми.

На сьогодні ми бачимо, не дай Боже, ще до повномасштабного вторгнення щось в Києві відбувалося, якісь там газові історії з взривами були. Ти банально не можеш відселити 20 людей, тому що в тебе відсутній оцей маневровий житловий фонд, як у величезного міста, в якому мільйони і мільйони квадратних метрів, але немає можливості хоча б тимчасово переселити людей.

Тому від таких також повинні бути такі запобіжники, щоб оця можливість з одного боку, ти не даєш людині можливість приватизувати соціальне житло, в якому вона живе там уже дуже багато років, але не так, щоб ми зараз за гроші Європейського інвестиційного банку збудували соціальне житло, а потім через 10 років ми сказали: "Так, а в нас уже немає нічого. Ми все приватизували, все віддали".

– А з Європейським інвестиційним банком взагалі ця опція обговорювалась? Чи відомо вам? Чи допускають вони таку можливість?

– Вони активні учасники процесу, який стосується написання законодавства в тому числі. І, як я вже зазначала, вони фінансують. До речі, загальний бюджет, який на сьогодні виділяється, – це 400 млн євро. Це достатньо.

– Так, перший транш ми вже отримали.

– Перший транш уже отриманий. Європейський інвестиційний банк намагається максимально допомогти Україні рекомендаціями зробити таку фінансову стійку модель, яка використовується в інших європейських країнах.

До речі, їхня рекомендація була в тому числі, коли ми перший закон про основні засади житлової політики ухвалювали, їхня перша рекомендація була стосовно того, що оператори соціального житла – це неприбуткові організації. Тому що точилася дискусія, а яка різниця, яка це буде форма власності. Ну, тобто на перший погляд здається, що неважливо.

Потім, коли розбирали це все так дуже-дуже детально, все ж таки взяли цю рекомендацію в роботу. Оператори соціального житла можуть бути виключно неприбуткові компанії за дуже простою логікою, щоб гроші, які надходять від оренди соціального житла, щоб залишалися в системі. Щоб, не дай Боже, жодний, хто працює в цій сфері, а це може бути і приватний капітал, і комунальне підприємство, і державне підприємство, щоб вони ці гроші із системи не вивели.

І це для наших європейських партнерів також ще один такий запобіжник, що соціальне житло буде створюватись і буде працювати вся система на те, щоб зараз Україна оцей фонд соціального житла потроху, потроху нарощувала.

– Тобто оплата за оренду цього соціального житла також має надходити на рахунок цих операторів? Чи це має бути якийсь фонд в громадах?

– Це будуть отримувати оператори. Якщо ця, наприклад, неприбуткова організація займається соціальним житлом, то вона ці гроші не зможе вивести як прибуток, наприклад, чи витратити їх на щось інше.

Вона їх буде знову витрачати на те, щоб або поповнювати соціальний фонд, або обслуговувати і займатися експлуатацією.

– Ну і, власне, коли цей законопроєкт може бути представлений? Тут, знаєте, питання ще в контексті тяглості нашої влади.

– Знаєте, в нас є індикатори Ukraine Facility. За кожний ухвалений закон ми отримуємо гроші до українського бюджету. А на соціальне житло в нас визначений перший квартал 27-го року. Тому дуже добре, що такі індикатори є. Це пришвидшує роботу і парламенту, і уряду.

І ми всі чудово розуміємо, що на сьогодні кожна копійка важлива для українського бюджету.

До речі, Ukraine Facility в нас в 24-му році був створений, і 50 млрд євро ми отримуємо якраз за виконання кожного індикатору.

І індикатори є різні. Вони є і в сфері житла, і в сфері розмежування повноважень, і в сфері відновлення конкурсів на державну службу, і в інших сферах державного управління. І для нас це така чітка дорожня карта. З одного боку, в нас всі ці індикатори синхронізовані з євроінтеграційними зобов'язаннями.

А з іншого боку, всі ці реформи, є важливими для України, перш за все. Не так для європейців, не так для Європейського Союзу, як для нашої країни.

Тому що, якщо ми говоримо про питання житла, мені здається, кожний другий чи кожний третій українець станом на сьогодні зіткнувся з тим, що або пошкоджене, або зруйноване, або взагалі немає доступу до житла, тому що на тимчасово окупованій території.

І нам для країни потрібно це питання вирішувати самим якнайшвидше.

– Абсолютно. І дійсно, поки ця сфера соціального житла розроблюється, багато українців вже намагаються відновити свої квартири чи будинки за допомогою програми "єВідновлення".

І те, з чим ми стикаємося зараз найчастіше, – це що люди жаліються: або недостатні суми компенсації, або дуже тривалий час з погодженням цих сум.

Ми нещодавно аналізували історію власниці квартири в Києві на Деревлянській. Цей будинок за рік з гаком двічі постраждав вже від удару "Шахеда". І от конкретно цієї власниці квартира не увійшла в міську програму, там, де це фінансується міським бюджетом, і суми дійсно закладені там мільйон і більше, дивлячись які там несучі конструкції постраждали.

А її квартиру такою не визнали, хоча вона непридатна для життя. І там компенсація максимум 350 000 грн. Звісно, що цих коштів не вистачає.

От. Як ви стикаєтеся з такими проблемами? Чи є це типовий кейс? І чи можливий перегляд цієї вартості? Тому що навіть цього року уряд підвищив нормативну вартість ремонтних робіт приблизно на 27%, тоді як суму цих компенсацій залишили на тому ж рівні.

Чи відповідає вона зараз ринковим вимогам? І що робити людям от в таких ситуаціях?

– Я почну з того, що ми, коли робили оцю архітектуру "єВідновлення", також говорили про те, а що, якщо людина вже один раз отримала компенсацію, чи може вона її другий раз отримати.

І ми все ж таки в законі залишили норму, що неважливо, скільки разів людина звертається за компенсацією, тому що ми вже тоді розуміли, що в тебе в один і той же будинок може бути декілька прильотів з якоюсь відповідною різницею. І якраз оця історія вашої героїні підтверджує цей факт.

А стосовно самої законодавчої рамки. Максимально передбачені всі можливості від потрапила ракета, потрапив "Шахед", якась диверсія чи терористичний акт, наприклад, як це було з Каховською ГЕС. "єВідновлення" все покриває.

Міни якісь там порозривалися біля будиночків, де були замінування. Все одно ти маєш право на таку компенсацію.

Неважливо, це підконтрольна територія України чи це тимчасово окупована територія України, зруйнований чи будинок, чи квартира – маєш право на компенсацію.

Питання в тому, що на сьогодні урядом цей закон імплементований через постанови Кабінету міністрів України, і міститься така низка, скажімо так, положень, які треба станом на сьогодні уточнити.

Це є оця гранична сума, про яку ми говоримо, тому що інфляція шалена, зростання цін на будівельні матеріали постійно змінюється. Ну, наприклад, коли ми починали "єВідновлення", був один перелік будівельних робіт.

– Чек-лист.

– Чек-лист. Але потім люди приходять і кажуть: "А в нас таке пошкодження, таке пошкодження". І цей чек-лист потрібно постійно додавати новими або матеріалами, на які людина хоче взяти відшкодування, або новими видами робіт, які потрібно також включити в це відшкодування.

Якщо до тебе приходить місцева комісія, в чек-листі просто немає, наприклад, того чи іншого матеріалу, і вже там автоматично таке пошкодження випадає.

Тому цю постанову... Чому ми це не прописували на рівні закону? Тому що ухвалювати закон по термінах – це значно довше, ніж оновлювати постанову. Постанову ти можеш кожного місяця чи кожні два тижні приймати, оновлювати будь-які речі.

У законі ми також прописали таку можливість, що якщо в тебе, наприклад, є вулиця і зруйновані всі будинки, а один залишився стояти, але до цієї вулиці вже зруйнована дорога, зруйнована вся інфраструктура і начебто будиночок не зруйнований, але жити в ньому неможливо. І ми прописували в законі таку фразу, як економічна недоцільність.

І станом на сьогодні в нас є також дуже багато таких звернень, коли там зруйнована вся вулиця, а яким чином через постанову це питання цієї економічної недоцільності ще не врегульоване.

Тому я сподіваюсь, що зараз нашими кадровими змінами, з розділенням міністерств, буде більше уваги приділено "єВідновленню". У нас є всі матеріали.

До нас, до речі, нещодавно звертався і офіс омбудсмана пана Дмитра Лубінця, тому що в них також накопичилась велика кількість пропозицій, скажімо так, до постанов уряду. І ми навіть хотіли робити... У нас є робоча група при комітеті, яка відповідає за питання відновлення. Ми хотіли всіх запрошувати, обговорювати проблематику і давати уряду свої рекомендації, що саме потрібно змінити в діючих постановах, тому що поліпшень постанови дійсно потребують, починаючи від чек-листа, закінчуючи питаннями, які стосуються обстежень там, де ведуться активні бойові дії, чи скороченої процедури.

Ну, ти вже бачиш, що вся вулиця зруйнована, ти вже навіть не можеш на об'єкти виходити, бо їх немає. А постановою передбачено, що ти кожний об'єкт повинен оглянути, внести його до системи. Ну, тобто є можливості і цю процедуру спростити.

Це особливо актуально для прифронтових громад. Для Сумщини сьогодні такі запити постійно ми отримуємо, тому будемо сподіватись, що все оновлять.

– Комітет може ініціювати подібні зміни? От чи це тільки в форматі регламенту?

– У нас є контрольна функція. Ми можемо дивитись, наскільки постанова відповідає ухваленому законодавству, і давати відповідні свої рекомендації.

– От кейс, про який я сказала, то там дівчина, яка нам цю історію розказала, в неї була настільки зневіра, що вона просто виїхала за кордон. Потім вона там повернулася для того, щоби все ж таки спробувати відновити це житло.

– І другий раз прилетіло.

– Да. Але от перший раз в неї так і не вийшло тоді відновити, отримати кошти, тому що їх було мало на те, щоб відновити. Це вже другий раз прилетіло. І зрозуміло, що цей урон цьому житлу був нанесений ще більше.

– У нас, знаєте, програму "єВідновлення" неможливо, не потрібно розглядати, що це… не взаємодія місцевої і центральної влади. На місцевій владі лежить величезна відповідальність, як працюють місцеві комісії.

Тому що міністерство не має достатньо ні людей, ні ресурсів в кожну громаду, на кожний об'єкт пошкоджений чи зруйнований виходити. А відповідний орган місцевої влади це може зробити. Він знаходиться, ну, перш за все, на цій території, де пошкоджені або зруйновані об'єкти. І тут від місцевої влади дуже важливо, щоб вони це робили швидко.

У законі ми прописали 30 днів з моменту, коли людина подала заяву, до моменту, коли прийшла комісія, зробила відповідні там оці чек-листи, повносила всі дані в реєстр пошкодженого і знищеного майна.

Але розуміємо, що цей термін – 30 днів – дуже часто не виконується. І коли, наприклад, про Харківщину йдеться, розуміємо, що там ті комісії працюють 24х7.

Навіть колись мер Харкова звертався до нас і казав: "Давайте". Можливо, такі були обстріли і руйнування Харкова, що він казав: "Нам потрібні люди з усієї України для фіксації таких пошкоджень і руйнувань, тому що навіть якщо ми всю мерію заставимо це робити, нам все одно не вистачить".

Але є й, наприклад, різні випадки, коли комісії не дуже поспішають, якось повільно це роблять. І для цього в нас є гаряча лінія урядова 1545.

І можна звертатися до міністерства, і можна говорити про таку проблематику щиро і відкрито для того, щоб центральна влада допомагала місцевій і допомагала, перш за все, людям ці проблеми з "єВідновленням" вирішити.

– Чи відомо багато скарг таких є? Як люди взагалі діляться такими кейсами?

– Діляться. У нас перший такий великий, скажімо, шмат проблем він пов'язаний з тим, що люди саме з тимчасово окупованих територій сьогодні не мають можливості отримати "єВідновлення".

І коли ти живеш, наприклад, в Києві, ти там двічі вже можеш отримати таку компенсацію. А якщо твоє житло зруйновано в Бахмуті, наприклад, чи в Маріуполі, ти жодного разу таку компенсацію не отримаєш, тому що на сьогодні немає такої урядової постанови, яка б регламентувала можливості отримання таких компенсацій.

Це величезна кількість звернень від таких людей, і вони дуже довго чекають.

І вони навіть просять: "Ну, зробіть для нас можливість, хоча б ми реєстрували, що в нас є такі пошкодження, щоб ми бачили, що держава їх верифікувала, щоб ми точно були впевнені, що ми не загубимося". І цю проблему, звичайно, на сьогодні потрібно вирішувати.

Другий пласт проблем пов'язаний з тим, що деякі міста, деякі громади, були прильоти, вони кажуть: "Ці будинки ми будемо відновлювати за рахунок міського бюджету".

І вже людина не отримує житловий сертифікат, і вона чекає, поки місцева влада зробить відповідний капітальний ремонт. І в нас є приклад з Ірпеня. В Ірпені дуже хотіла сказати скандальна, але така дуже притягуюча увагу ситуація, коли люди там домагаються, домагаються. До них уже виїжджали і представники міністерства, але поки що там не дуже швидко рухається, незважаючи на те, що вже пройшло там декілька років. Але є якісь там проблеми бюрократичного характеру, в тому числі коли не вирішуються питання.

А є питання. Буквально нещодавно в мене була зустріч з очільниками громад, не буду казати, яка громада, на Чернігівщині. Вона була зруйнована досить сильно. І ще в 22-му році прийшли допомагати громаді міжнародні партнери. І вони для людей, там де взагалі були вщент зруйновані ці будиночки, вони швиденько збудували такі модульні гарненькі за європейськими стандартами будиночки.

А потім цей населений пункт потрапив до експериментального порядку відновлення. У нас там було декілька населених пунктів, де держава відновлювала саме цілими населеними пунктами.

Коли почався цей процес відновлення, вірніше там в активній фазі, держава відновила будиночки на цій же самій земельній ділянці.

І в тебе з одного боку стоїть будиночок, збудований модульний європейськими партнерами, а з іншого боку стоїть будиночок, відновлений за рахунок державного бюджету.

І голова громади каже: "Ви знаєте, в нас є такі випадки, що люди намагаються подати документи ще на "єВідновлення", щоб отримати ще й компенсацію чи житловий сертифікат". Ну, тобто в тебе вже на земельній діляночці і один, і другий стоїть.

Таких випадків небагато, але, на жаль, вони є. Хотілося, щоб люди так не робили.

Тому що коли ми, наприклад, аналізували стосовно "єВідновлення" за пошкоджене житло, ми також бачили різні випадки, коли люди в Photoshop домальовували руйнування.

Але приїхала комісія: ну, ти не зафіксуєш, тому що їх немає. Коли намагалися подавати не власники житла.

Але це також неможливо, тому що "єВідновлення" сконструйоване таким чином, що лише власник, лише коли зареєстрована нерухомість, коли воно в реєстрі.

Тобто система працює так, що ти не можеш... Там ти живеш в орендованій квартирі і ти як орендар отримав, наприклад, гроші, а власник цієї квартири не отримав. Ну, тобто є такі різні зловживання.

Хоча, з іншого боку, бачили ми зловживання і в Харківській області, коли місцева… навіть це не місцева влада, це окремі представники, які вже на сьогодні з підозрами від Служби безпеки України, які намагалися будиночки, які були зруйновані ще до повномасштабного вторгнення від віку, намагалися їх занести до системи, до реєстру таким чином, що начебто це були обстріли і тепер там потрібно їх відновити.

Мені здається, що в сфері, коли люди... Коли в них пошкоджене житло, зруйноване житло, коли в них немає можливості його відновити, то такі зловживання на цю тему дуже боляче сприймаються і ми собі в країні їх не можемо дозволити.

– І поки у нас немає ще соціального житла, не всі можуть швидко відновити житло, то, звісно, тут інший аспект цієї історії – це орендоване житло. І це поки що виглядає таким диким-диким ринком.

– Так і є, дикий.

– Тому що дуже багато тіні, дуже багато такої якоїсь недовіри.

– Недовіри до держави, недовіри один до одного.

– Власне, як цей ринок взагалі можливо детінізовувати? Чи могла б допомогти от ініціатива зі зменшення ставки ПДФО з 18 до 5%? Тобто яким чином ми можемо вплинути на те, щоби цей ринок ставав більш цивілізованим?

– Я розкажу історію. Коли нам уряд до парламенту направив закон про основні засади житлової політики, Міністерство виписало норму, яка стосувалася того, що будь-яка угода оренди нерухомості фіксується в цифровій системі.

Ми цей пункт прибрали дуже свідомо і пояснили всім, що якщо ми таку норму стосовно обов'язкової реєстрації будь-якого договору оренди вписуємо в законодавство, то це не досить правильно, тому що нам потрібно починати зі зменшення оподаткування.

Оподаткування на той час було, як і на цей час, 23% від доходу, який отримує орендодавець. І це 18% ПДФО і 5% військовий збір.

Ну, тобто майже чверть частини доходу, який отримує людина, – це складають податки.

А тому, коли ти хочеш людину примусити до обов'язкової реєстрації, а з іншого боку в тебе такі великі податки, це точно не є справедливим.

І ми цю норму щодо обов'язкової реєстрації прибрали і сказали: "Давайте попрацюємо зі зменшенням податків". І, до речі, цю правку ми провели через закон про цифрові платформи.

Зараз цей закон ще не підписаний президентом, але оподаткування зменшиться. Воно буде не 23%, а 10%. 5% ПДФО і 5% військовий збір.

І ми вважаємо, що це єдиний правильний крок з боку держави, коли податок зменшується. А є різні думки. Дехто нам каже: "Та все одно ті, хто не платили, вони їх сплачувати не будуть".

А з іншого боку, коли ти вже сплачуєш 10% і розумієш, що 5% – це військовий збір і це йде на підтримку наших Сил безпеки і оборони, і все ж таки це вже офіційний легальний білий дохід, який ти можеш показувати і банкам, коли ти береш іпотеку, і коли ти можеш показувати банкам, коли ти купуєш, я не знаю, авто чи щось інше.

І потрошку би так, це була б така стимуляція, мотивація виходити з тіні. Станом на сьогодні небагато в нас взагалі фізичних осіб декларують те, що вони здають житло в оренду. Ніхто в державі не може оцінити цей ринок.

Ми розуміємо, що це мільярди гривень, якщо ми розуміємо, що в нас мільйони людей вимушені орендувати житло. Тому починати, я щиро переконана в тому, що потрібно починати саме з того, щоб якщо хочемо в білу вивести, то повинні бути адекватні податки.

До чого це приведе? Я думаю, що ми з вами через рік зустрінемося, коли президент підпише закон і буде працювати ця норма, і ми потім отримаємо нові статистичні дані. Можна буде подивитись, спрацювало чи не спрацювало.

– Інший учасник цього ринку – це рієлтори, які допомагають в пошуку, в здачі цього житла. У вашому комітеті є робоча група, яка напрацьовує зараз відповідний законопроєкт про рієлторську діяльність.

Які аспекти він буде регулювати? Як сформувати також цей ринок легальний? Це мають бути рієлтори, які мають свідоцтво, ліцензію, чи яким чином?

– Робоча група дійсно працює, є напрацювання, але немає одностайної згоди, що саме так повинен виглядати ринок. Сьогодні також ніхто не знає, скільки в нас працює рієлторів на ринку. Хтось каже 48 000, хтось каже 65, хтось каже 70 000. Ми взяли, подивилися на найбільші.

– Я тут ще додам, що кожен з нас, мабуть, раз в житті був трошки рієлтором.

– Кожен з нас трошки рієлтор, але ми бачимо ту кількість запитів, коли люди постраждали від рієлторів і людина не може перевірити: це взагалі був рієлтор, чи це був не рієлтор, чи це був шахрай і взагалі що відбувається.

Тому ми вже буквально ось-ось будемо презентувати напрацювання робочої групи.

Не всім рієлторам це сподобається. Ну, точно не всім, тому що більша частина, скажімо так, чорних рієлторів буде з ринку виведена.

– А яким чином?

– Буде, перш за все, офіційний реєстр, де буде зафіксовано, що ця людина є дійсно фахівцем з нерухомості або агентом з нерухомості.

– А як це можна підтвердити?

– Буде підтвердження через велику саморегулівну організацію. Ми дуже не хотіли, щоб держава починала своє таке регулювання і вирішувала, що це ти будеш рієлтором, ти не будеш рієлтором. І ми вирішили, ми зібрали великі асоціації, які об'єднують фахівців в сфері нерухомості.

Це якраз ті, які об'єднують таких світлих людей, білих рієлторів, які працюють на ринку.

Ми не хотіли обирати, щоб якась одна організація з цих організацій займалася веденням цього реєстру, сертифікацією, перевіркою даних, можливістю повпливати на те, що цей сертифікат, якщо ти недоброчесний, може бути вилучений в такої людини тощо.

І в нашій моделі ми запропонували, що всі великі асоціації, які є на сьогодні, вони повинні об'єднатися, створити одну таку асоціацію саморегулівну і вже потім разом працювати з ринком.

Тому що яку ти організацію обереш – це буде зразу неправильно.

І нас підтримали, до речі, міжнародна організація, яка каже: "Так, дійсно, ви спираєтесь на європейські професійні стандарти і це буде правильно".

А дві організації великі також підтримали, одна трошки не підтримує. Кажуть: "Ми так не хочемо". Тому що ми хочемо, що ось ми там великі, ми хочемо самостійно сертифікувати, ми хочемо навчати, ми хочемо це робити.

Але я вважаю, що наша основна мета – це не заробіток якоїсь конкретної асоціації, яка зараз там з чимось згодна чи не згодна.

Наша мета – це максимальний захист людей, які користуються цими послугами, щоб людина могла зайти в реєстр, реєстр публічний, прозорий, знайти свого рієлтора, дійсно, що така людина є, щоб ніхто там не взяв інформацію про твою квартиру, десь там на якихось ресурсах порозміщав невідомо навіть з якою інформацією тощо.

Ми в законі чітко прописуємо, що повинно бути в договорі.

Не кожна людина, коли продає навіть свою квартиру або купує квартиру, вона не кожна знає, що їй там потрібно перевірити. А потім виходить так, що заборгованість за комунальні послуги може бути, може бути прописана дитина неповнолітня, може бути все, що завгодно.

І ми зараз намагаємося дати таку рамку для того, щоб кожний, хто працює в цій сфері, чітко усвідомлював, де його зобов'язання, де він може бути максимально корисним, де його зобов'язання закінчуються і вже починаються зобов'язання нотаріуса, який оформлює угоду.

– А самих рієлторів буде захищати цей закон? Розмір і порядок сплати їх комісії?

– Була в нас дискусія, ми винесли за дужки. Немає права парламент визначати, з яким відсотком повинен працювати рієлтор. Хтось домовиться за один відсоток, хтось домовиться за інший відсоток, але регулювання державного в цій частині точно не повинно бути.

– Просто ті ж самі рієлтори дуже часто стають жертвами ось цих угод.

– Коли їм не сплачують?

– Так.

– Якби був у такого рієлтора офіційно підписаний договір, де визначена одна сторона, інша сторона, де прописані всі зобов'язання, жертвами би ніхто не ставав. А сьогодні в нас жертви ті, хто здають квартиру, ті, хто винаймають квартиру, ті, хто працюють в білу на цьому ринку послуг. А величезна купа шахраїв і непрофесійних людей, які від цього виграють.

Тому моя пропозиція: краще врегулювати цей ринок за європейськими стандартами, за правилами, зрозумілими для всіх гравців ринку, і захистити максимально тих, хто користується такими послугами.

– Чи правильно розумію, для того, щоб ця сфера запрацювала, ми йдемо шляхом створення профільної асоціації, в яку мають бути включені учасники ринку?

– Звичайно, не один, не один. Тому що якщо один включений, це вже монополія під конкретну організацію.

– Мають видаватися сертифікації чи ліцензії, вестись реєстр.

– Обов’язково.

– І тільки таким чином. А якщо це якісь приватні рієлтори, вони не працюють на якусь компанію?

– Це буде не компанія мати відповідний сертифікат, а людина окремо. Тому що людина сьогодні працює в одній компанії, завтра вона працює в іншій компанії, післязавтра вона буде працювати як фізична особа-підприємець.

І тому в реєстрі будуть зазначатися, перш за все, сертифіковані люди, які можуть працювати в інших компаніях, в різних компаніях.

– Скільки потрібно часу для того, щоби ця сфера запрацювала?

– Ми дуже хочемо в цьому році ухвалити цей закон. Але, як завжди, робочі групи, обговорення, різні стейкхолдери, різне бачення.

– А тут ще кадрові перестановки.

– А тут ще кадрові перестановки. Тому сподіваємося, що та петиція, яку українці писали ще в 25-му році, в липні, до речі, вже рік пройшов, стосовно рієлторської діяльності петиція просто набрала величезну кількість…

– Вона вас підштовхнула до того, щоб напрацьовувати цей законопроєкт?

– Моїх колег підштовхнула. Так. Колеги мої були ініціатори. Вони кажуть: "Ну, дивися, прийшли з цією петицією, потім в нас були зустрічі в уряді, якого вже немає".

І ми кажемо: ми розуміємо, що на фоні всіх викликів рієлторська діяльність, вона десь знаходиться, ну, точно не в першому пріоритеті.

Але якщо ми вже займаємося житловою політикою комплексно, то ми не можемо це питання десь випустити, щоб зробити вигляд, що його немає.

– Ну, як бачимо, житлова реформа дійсно різноаспектна і воно все працює в такому одне з одним пов'язано. Тому дуже важливо, щоб була синхронність в цих процесах. І дійсно роботи багато, тому будемо сподіватися, що і реалізація їх також буде за планом.

– Попереду багато роботи, але її потрібно зробити для того, щоб все ж таки житлова політика в Україні була не радянська.

– 100%.  Дякуємо вам.

– Дякую.